萬科凈利幾近腰斬,主席郁亮做“檢討”

“2021年的業績表現,對于萬科是一次警醒?!比f科董事會主席郁亮在2021年業績報告《致股東》中說道。

3月30日晚間,萬科發布2021年度業績報告。報告期內,萬科實現營業收入4528億元,同比增長8.0%;歸屬于上市公司股東的凈利潤225.24億元,同比下降45.7%;歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤為223.81億元,同比下降44.38%。

這是什么概念?在已披露2021年業績數據的房企中,和萬科同為房企TOP5的碧桂園、保利歸屬于上市公司股東的凈利潤分別為269.3億元、275.77億元,同比分別下滑僅16.78%、4.74%。

也就是說,萬科凈利潤下滑幅度已大大超過同類房企的平均水平。

更值得一提的是,這是繼1995年、2008年后,萬科凈利潤出現上市31年以來第三次下滑。

而由于凈利潤指標距股東期望值和萬科自身追求存在較大差距,郁亮不得不對凈利潤的下降做出檢討。

郁亮表示,“盡管萬科在行業中較早意識到高速增長終將結束,但慚愧的是,萬科未能堅決擺脫高增長慣性。當追逐規模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時候,部分城市的投資追高冒進,對市場判斷過于樂觀,導致一些項目的投資預期沒有實現?!?/p>

郁亮直言,“自己應當出來承擔責任,和團隊一起直面問題、查找不足、對癥下藥、堅決行動,并為之付出加倍努力?!?/p>

凈利潤同比下降45.7%

在郁亮看來,凈利潤的大幅下滑主要受開發業務毛利率下降、投資收益回落以及計提資產減值損失的影響。

數據顯示,2021年萬科整體毛利率21.8%,同比下降7.4個百分點??鄢隣I業稅金及附加后的整體毛利率,從2020年的22.8%下降至17.2%,其中主要受到近年來結算項目地價占售價比上升的影響,開發業務毛利率下降至23.0%。

事實上,在萬科的營業收入中,房地產開發業務對凈利潤具有決定性作用。數據顯示,2021年萬科營收中,來自房地產開發及相關資產經營業務的營業收入為4299.3億元,占比95.0%;來自物業服務的營業收入為198.3億元,占比4.4%。而受外部環境變化和公司自身因素影響,萬科開發業務毛利總額同比減少189億元。

與此同時,受按權益法確認的投資收益及股權轉讓相關收益減少影響,萬科2021年投資收益66.1億元,較2020年135.1億元的高位水平減少了69億元。

萬科表示,按權益法確認的投資收益減少,主要是由于聯合營項目毛利率下降及投資其他業務的收益減少。

此外,2021年下半年尤其進入四季度以來,房地產市場出現明顯下行,按照審慎原則,對2021年末資產進行了全面減值測試,對部分項目、個別股權投資等進行減值,合計減少歸屬上市公司股東的凈利潤約25.5億元。

面對不斷下滑的多向財務數據,郁亮表示,2022年,萬科將采取堅決的、有針對性的行動,解決開發業務存在的問題,鞏固在不動產綜合發展方面的先發優勢,保障財務安全,實現營業收入和凈利潤的企穩回升。

萬物云上市在即

盡管萬科在房地產銷售方面遜色于碧桂園位居第二,但在新賽道的拓展上,萬科旗下子公司已成為業內當之無愧的領頭羊。

就在萬科發布業績報的當天,據中國證監會官網顯示,關于萬物云空間科技服務有限公司《境外首次公開發行股份審批》,審批進度已變更為“受理通知”,此時據萬科公布分拆萬物云赴港上市計劃僅4個月。

資料顯示,萬物云是行業率先覆蓋“住、商、城”全域空間服務的公司,2021年實現營業收入(含向萬科集團提供服務的收入)240.4億元,同比增長32.1%,其中,社區空間服務收入134.6億元,同比增長22.9%;商企和城市空間服務收入87.2億元,同比增長38.1%。

截至2021年12月31日,萬物云項目覆蓋全國一二線城市,在管項目總數4393個,在管面積7.8億平方米,在管面積同比增長35.9%;合同管理項目總數5553個,合同管理面積10.1億平方米,同比增長38.0%。

其中,在管第三方住宅項目數量達1605個,占在管住宅項目的56.9%;在管第三方商企項目數量達 1319 個,占在管商企項目的84.0%。

值得一提的是,從在管面積來看,萬物云似乎已經超過行業第一的碧桂園服務。同期,除“三供一業”業務及城市服務外,碧桂園服務的在管面積約為7.66億平方米。

這意味著,萬物云與碧桂園服務之間的規模競爭將進入白熱化階段。

押注多元化新賽道

不僅是萬物云,萬科行業龍頭的計劃也在公寓、物流等領域得到充足體現。

物流倉儲方面,由于提前尋找具備長期潛力的新賽道,抓住物流倉儲發展的紅利期,萬緯物流近三年收入復合增速52%,其中2021年收入32億元,同比增長69%,穩定期項目NOI率達到6.5%。

截至目前,萬緯物流管理可租賃面積1136萬平方米,其中冷鏈倉儲138萬平方米,為行業第一。

值得一提的是,萬科會將萬物云成長為物企龍頭的路線復制在物流倉儲賽道上,目前已成功引入GIC、淡馬錫等四家機構作為戰略投資者,或許萬緯物流的下一步就是登錄港交所。

和物流倉儲一樣,萬科長租公寓品牌泊寓已成為規模最大、運營效率最高的集中式公寓運營商。公寓業務近三年收入復合增速為40%,其中2021年收入同比增長14%,NOI5.25億元,同比增長193%。

截至去年底,泊寓開業15.95萬間,全年平均出租率95%。除自身資產外,泊寓還為294家企事業單位的租賃住房項目提供產策、建造和運營管理服務。

有意思的是,2021年郁亮曾在公開場合中直言,相信再經過幾年耕耘,泊寓也能達到上市的條件。換句話說,萬科分拆萬物云上市之旅或許只是一個開始。

對于萬科未來的發展,郁亮表示,這是一條充滿挑戰的征途,即便焦灼于現狀的挑戰,即便失落于當下黯淡的成績,但只要一根筋跑下去,就能成為冠軍?!矩熑尉庉?常琳】

來源:觀察者網

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